Studiens hensikt er å utforske bruk av utviklingsselskap som virkemiddel ved havnetransformasjon. For å belyse dette har Sjøsidenprosjektet i Moss blitt anvendt som case. Kompakt byutvikling er en målsetting som utfordres av komplekse eiendomsforhold. Skillet mellom reguleringsregimet og eiendomsregimet vanskeliggjør plangjennomføring. Fortetting og transformasjon skaper et behov for virkemidler som bidrar til realisering av arealplaner. Fordi plan- og bygningsloven ikke tar stilling til privatrettslige forhold, har bruken av utviklingsselskaper blitt beskrevet som en reaksjon på kompakt byutvikling. Oppgaven beskriver hvilke funksjoner utviklingsselskapet Sjøsiden Moss AS har ved havnetransformasjon og i hvilken grad der er et nyttig virkemiddel. Det diskuteres hvilke indikasjoner bruk av utviklingsselskap gir om plan- og bygningslovens egnethet, samt hvilke komplikasjoner som følger av skillet mellom eiendomsregimet og reguleringsregimet. Sjøsiden Moss AS er et avtalebasert samarbeidsorgan med forankring i privatrettslige prinsipper. Selskapsretten og aksjeloven bidrar til forutsigbarhet for eierne. Den organisatoriske utformingen som aksjeselskap gir økonomiske fordeler. Kommunen får anledning til å påvirke byutviklingen gjennom en mer aktiv rolle. Utviklingsselskap fremstår som et nyttig virkemiddel for deler av transformasjonsprosessen. Strategien må likevel komplementeres med regulative, økonomiske og kooperative virkemidler. Bruken av utviklingsselskap ved kompakt byutvikling er en indikasjon om at plan- og bygningslovens virkemidler ikke er tilstrekkelige. Regelverket er i liten grad egnet til å sikre gjennomføring, fordi den ikke forholder seg til privatrettslige forhold. Loven virker ikke å ha en eksplisitt ambisjon om å legge til rette for gjennomføring, men en intensjon om å sikre planfaglige hensyn. Realiteten er at det legges betydelige ressurser i planer som ikke kan realiseres, som følge av eiendomsrettens vern i norsk lovgivning. Dette skaper utfordringer for målsettingen om kompakt byutvikling og motsetningen ved komplekse eiendomsforhold forhindrer plangjennomføring.